Kalkulahin ang Commercial Leases Gamit ang Mga Formula ng Square Feet

Ang mga komersyal na lease ay hindi kinakalkula tulad ng mga residential lease. Maaaring isama ng mga residensyal na paninirahan ang kabuuang square footage ng isang bahay, ngunit ang renta ay hindi batay sa square feet. Ang mga buwanang renta para sa mga residential property ay higit na natutukoy sa pamamagitan ng pagtingin sa maihahambing na mga rental sa lugar. Sa komersyal na real estate, ang buwanang upa ay kinakalkula sa iba't ibang mga kumplikadong paraan gamit ang ilang mga uri ng mga sukat ng square-foot.

Ang mga sukat na ginagamit sa pagtukoy ng mga komersyal na rents ay batay sa mga alituntunin na itinakda ng mga Building Owners and Managers Association (BOMA) International at itinuturing na standard ng industriya sa buong Estados Unidos.

Maraming mga komersyal na mga lease ang gumagamit ng BOMA Standards at singilin ang buwanang upa batay sa "rentable square feet," at hindi sa "usable square feet." Mahalaga na maunawaan dahil kung naka-quote ka ng isang presyo na $ 1.25 bawat magagamit na talampakang paa, na maaaring kung ano ang iyong natapos na talagang nagbabayad para sa bawat buwan.

Rentable Square Feet

Ang kapaki-pakinabang na parisukat na paa ay ang bilang ng mga talampakang parisukat na sumasakop sa nangungupahan. Ngunit mayroong iba pang mga bahagi ng gusali na ginagamit ng lahat ng mga nangungupahan o kapakinabangan. Ang mga bahagi na ito ay kilala bilang mga karaniwang lugar at kasama ang mga pasilyo, mga hagdanan, mga elevator, at mga lobbyo.

Ang halaga ng mga parisukat na paa para sa mga karaniwang puwang ng lugar ay nahahati sa lahat ng mga nangungupahan sa isang prorated na batayan. Ang bawat nangungupahan ay nagbabayad ng bahagi ng mga gastusin ng kasero para sa mga karaniwang lugar na ito. Kapag ang mga bayad na ito ay idinagdag sa magagamit na mga talampakang parisukat, ang resulta ay tinatawag na "rentable square feet."

Upang gawing mas nakalilito ang mga bagay, ang pagsasagawa ng pagdaragdag ng mga karaniwang gastos sa lugar na magagamit sa mga parisukat na paa ay tinatawag na "factor ng pag-load." Ang karaniwang gastos sa pag-load ay kadalasan ay nagdaragdag bawat taon sa isang hiwalay na rate mula sa pagtaas ng upa para sa magagamit na mga talampakang parisukat. Nangangahulugan ito na maaaring kailanganin mong makipag-ayos ng dalawang pagtaas ng upa sa bawat taon: isa para sa load factor, at isa para sa kapaki-pakinabang na parisukat na paa.

Isang Halimbawa ng Pagkalkula ng Rentable Square Feet

Sabihin nating ang espasyo ng opisina na iyong inuupahan ay pisikal na 500 square feet (ang magagamit na square feet) ay naka-presyo sa $ 1.25 bawat parisukat na paa. Ang iyong magagamit na parisukat na paa sa paa ay $ 625 bawat buwan (500 SF x $ 1.25). Gayunpaman, ang iyong bahagi ng karaniwang lugar ay nagdaragdag ng isa pang 100 square feet. Ang iyong upa ay kakalkulahin batay sa 600 square feet, hindi ang 500 ay sasakupin mo.

Ang ilang mga panginoong maylupa ay lump ang rate para sa kapwa kapaki-pakinabang na talampakang paa at ang iyong bahagi ng karaniwang lugar sa isang numero (karaniwan ito ay hindi patas sa nangungupahan), ngunit ang karamihan sa bayad ay may iba't ibang rate kada parisukat na paa para sa kapaki-pakinabang na parisukat na paa at para sa mga karaniwang kontribusyon sa pag-upa ng lugar.

Magtanong para sa isang Pagkakasira ng magagamit na Kumpara sa Rentable Square Feet Costs

Bago mo makita ang espasyo, siguraduhing tanungin ang telepono kung anu-rate ang singil para sa magagamit na mga talampakang parisukat at para sa rentable square feet dahil ito ay gumagawa ng isang malaking pagkakaiba sa iyong kabuuang buwanang upa. At, tandaan, kung ang isang tao ay nagsasabi sa iyo ng puwang ay "1,500 na rentable square feet" ang aktwal na (magagamit) laki ng puwang ay magiging mas maliit.

Upang makarating ka upang makakita ng isang ari-arian, ang ilang mga panginoong maylupa ay sasabihin lamang sa iyo ang kapaki-pakinabang na presyo ng talampakang parisukat ngunit binanggit ang rentable square footage. Ang mapanlinlang na pagsasanay na ito ay gumagawa ng puwang na lalabas nang mas malaki at mas mura kaysa ito. Pagkatapos, kapag lumabas ka, nahanap mo ang espasyo na napakaganda sa telepono ay talagang wala sa iyong presyo at mas maliit kaysa sa iyong naisip.

Habang ang karamihan sa mga Realtors ay tapat tungkol sa pagsisiwalat ng tunay na kabuuang mga gastos sa upa sa telepono, may posibilidad pa rin nilang sabihin ang laki ng espasyo bilang mga rentable na paa-hindi bilang magagamit na mga paa. Ngunit ngayon ikaw ay sapat na matalino upang malaman kung ano mismo ang hilingin sa rieltor.

Tinutukoy ng sumusunod na talahanayan ang tatlong mga uri ng mga kalkulasyon ng square foot na ginagamit sa mga komersyal na mga lease. Ang ilang mga pag-upa ay nag-charge lamang sa pamamagitan ng magagamit na parisukat na paa, habang ang iba ay nagdaragdag ng isang porsyento ng karaniwang lugar sa kapaki-pakinabang na parisukat na sukat ng paa upang singilin ang tinatawag na rentable square feet.

Pagkalkula ng Square Foot

Mga Kahulugan ng Square Feet (SF)
Kataga	Kahulugan
Mga magagamit na Square Feet	SF ng espasyo na talagang inookupahan ng nangungupahan.
Rentable Square Feet	Kapaki-pakinabang na SF + isang% ng SF ng Mga Karaniwang Lugar.
Gross Square Feet	Kabuuang SF ng buong gusali.

Buod

Ang magagamit na mga talampakang parisukat ay ang aktwal na sukat ng espasyo na sasakupin mo. Ang mga parisukat na kuwadrado ay palaging mas malaki dahil kinabibilangan ito ng magagamit na mga talampakang parisukat kasama ang isang karagdagang bilang ng mga parisukat na paa ng pangkaraniwang namamahagi ng lugar na hindi mo pisikal na sasakupin.

Ang puwang na rentable na may kadahilanan ng pag-load ay ang presyo na nais mong malaman dahil iyon ang iyong babayaran. Ang bawat-square-foot na presyo para sa magagamit na square feet ay bahagi lamang ng kung ano ang babayaran mo bawat buwan.