Load Factor sa isang Commercial Lease at Paano Kalkulahin Ito

Ang "factor ng load" ay isang term na tumutukoy sa paraan ng pagkalkula ng kabuuang buwanang mga gastos sa upa sa isang komersyal na nangungupahan. Pinagsasama nito ang kapaki-pakinabang na parisukat na paa bilang karagdagan sa isang porsiyento ng mga parisukat na paa ng mga karaniwang lugar na inaasahan ng nangungupahan na makinabang. Minsan ito ay tinatawag na "add-on" factor o isang "common area" factor.

Ano ang Bilang Bilang Mga Karaniwang Lugar

Ang mga karaniwang lugar ay maaaring magsama ng mga banyo, lobby, elevator, stairwell, at karaniwang mga pasilyo. Ang mga ito ay mga lugar na maaaring ma-access ng mga customer, kliyente, at empleyado ng komersyal na nangungupahan at inaasahang gagamitin.

Kapaki-pakinabang na Talampakang Square sa Pagkalkula ng Load Factor

Ang mga kalkulasyon ng load factor ay nagsisimula sa pagkilala sa pagkakaiba sa pagitan ng magagamit at rentable square feet. Ang kapaki-pakinabang na parisukat na paa ay tumutukoy sa lugar na ikaw at ang iyong negosyo ay aktwal at maaaring mag-occupy lamang. Ang ibang mga nangungupahan ay walang access sa puwang na ito. Ito ang iyong tindahan, opisina, lokasyon mo.

Kung nag-iimbak ka ng espasyo ng tindahan na 25 'x 20', mayroon kang 500 square feet na magagamit na espasyo. Ito ang iyong lugar at ang iyong negosyo ay maaaring gamitin ang lahat ng ito. Kung iniwan mo ang isang sulok ng bakanteng puwang na ito, iyan ang iyong pinili, ngunit ikaw maaari gamitin ang espasyo kung gusto mo upang ito ay nag-aambag sa iyong magagamit na mga talampakang parisukat.

Ikaw at ang iba pa na may kaugnayan sa iyong negosyo ay maaaring gamitin ang mga karaniwang lugar pati na rin-ang mga banyo, lobby, elevator, hallway, at stairwells-ngunit hindi sila bahagi ng iyong kapaki-pakinabang na mga paa dahil hindi sila eksklusibo sa iyo.

Ang isang eksepsiyon ay maaaring umiiral kung ang iyong magagamit na mga parisukat na paa ay nahahati sa magkakahiwalay na mga silid o sa magkakahiwalay na sahig. Sa kasong ito, ang anumang mga paraan ng pag-access na nakakonekta sa kanila ay makakatulong sa iyong magagamit na mga square foot. Hindi sila karaniwang mga lugar dahil ang ibang mga nangungupahan at / o ang may-ari ng ari-arian ay hindi gumagamit ng mga ito.

Rentable Square Feet sa Pagkalkula ng Load Factor

Ngayon na nakilala mo ang iyong kapaki-pakinabang na mga paa ng paa, maaari mong malaman ang iyong mga rentable square feet sa pamamagitan ng pagdaragdag sa isang porsyento ng mga karaniwang lugar na ginagamit mo at / o sa iyong mga customer. Ang porsyento ay karaniwang itinatakda ng may-ari ng lupa o may-ari ng ari-arian at nakabatay sa ilang lawak sa magagamit mong square footage kumpara sa kabuuang square footage ng gusali.

Maaari kang magkaroon ng ilang kuwarto upang makipag-ayos dito. Walang pare-parehong, porsyento sa buong-board, bagaman hindi ito karaniwang tumatakbo nang mas mataas kaysa sa 15 porsiyento. Ito ay maaaring depende sa kung ikaw ay pag-upa ng lugar sa isang lugar na may maraming iba pang mga komersyal na mga nangungupahan, tulad ng isang mall. Kung ang iyong mga customer at kliyente ay mayroon ding paggamit ng isang malaking parking lot, maaari itong maipon up ang porsyento.

Kinakalkula ang Load Factor

Magsimula sa kabuuang square footage ng floor area ng buong gusali. Ngayon ibawas ang square footage ng mga karaniwang lugar. Kayo ay naiwan na may magagamit na square footage, hindi bababa sa kung ikaw ay pagpapaupa sa buong gusali sa halip na espasyo sa isang mall o mag-strip mall. Hatiin ang kabuuang puwang sa pamamagitan ng magagamit na square footage upang makarating sa factor ng pag-load.

Kung ang iyong mga kalkulasyon ay dumating sa isang figure ng 20 porsiyento at ang may-ari ay nag-aalok ng 15 porsiyento, malamang na mayroon kang isang mahusay na pakikitungo. Kung dumating ka sa isang figure na 10 porsiyento at ang may-ari ay humihingi ng 15 porsiyento, maaaring gusto mong makipag-ayos o magpatulong sa tulong ng isang propesyonal sa real estate upang magawa ito.

Gusto mo ring tandaan kung ang kadahilanan ng pag-load ay madaling iakma sa iyong lease, depende sa muling pagkalkula sa pag-renew. Ang pagpapatakbo ng isang matagumpay na negosyo ay tungkol sa pagpaplano. Kung ang negosyo ay hindi boom at harapin mo ang isang posibleng makabuluhang pagtaas ng factor ng pagkarga sa susunod na taon, ito ay maaaring maging sakuna. Ang mga komersyal na pagpapaupa ay perpektong pangmatagalan. Hindi mo nais na mag-relocate ang iyong enterprise.