Gabay sa Kababaihan sa Negotiating ng isang Commercial Lease

Ang mga kababaihan ay hindi dapat na intimidated sa pamamagitan ng pakikipag-ayos ng isang mahusay na deal sa komersyal na leases, ngunit pakikipag-ayos ay nagsisimula sa pagtatanong sa mga tamang katanungan. Sa sandaling mayroon ka ng mga sagot sa mga tamang tanong, maaari mong masaliksik ang mga uri ng mga kasunduan, mga kasunduan sa pagpapaupa, at mga pinakamahusay na paraan ng pag-aareglo. Magiging mas mahusay din kayong magplano ng iyong mga pananalapi at mga estratehiya sa negosasyon kung alam mo kung anong mga katanungan ang hihilingin.

Mayroong maraming mga katanungan upang magtanong bago ang pagpapaupa ng isang komersyal na ari-arian. Gayunpaman, dapat mong isama ang tatlong napakahalagang katanungan upang maiwasan ang overpaying para sa puwang ng negosyo.

Anong Uri ng Commercial Lease ang Inihahandog?

Ang uri ng pag-upa na inaalok ay marahil ang pinakamahalagang bagay upang isaalang-alang muna sapagkat tinutukoy nito kung paano ka sisingilin ng upa. Ang mga tuntunin ng pagpapaupa ng komersyal na real estate ay tinukoy ng uri ng komersyal na pag-upa.

Ang ilang mga komersyal na leases ay tapat, ngunit karamihan ay hindi. Kung hindi mo alam kung ano ang Triple Net Lease, o kung ano ang ibig sabihin ng "Load Factor", o kung paano kikitain ang iyong upa (bihirang ikaw ay sisingilin lamang para sa aktwal na footage ng square na sasakupin mo), hindi ka maaaring makipag-ayos mas mahusay na mga tuntunin. Ang "buong serbisyo" o "porsyento ba ay nakabase?" Ang susi sa pag-uusap na mga tuntunin ng isang lease ay maaaring nakasalalay sa unang pakikipag-ayos sa uri ng pag-upa.

Magtanong upang makita ang isang kopya ng isang sample na lease. Ang isang kasero na tumatangging magpahintulot sa iyo ng oras upang suriin ang mga tuntunin ng lease bago pumirma ay hindi isang pinagkakatiwalaan. Ang mga komersyal na pagpapaupa ay maaaring lamang ng ilang pahina ngunit kadalasan ay 15-20 o higit pang mga pahina ang haba. Kung kailangan mo ng isang abogado upang repasuhin ang mga tuntunin at tumatanggi ang may-ari, huwag mag-sign ang lease!

Uri ng Commercial Leases

Maraming mga uri ng mga komersyal na leases at ilang mga termino ay maaaring magsanib. Gayunpaman, ang ilang mga termino, tulad ng mga serbisyo (hal., Janitorial o utility), na naaangkop sa isang lease ay maaaring hindi mailapat sa iba. Samakatuwid, mahalaga na partikular mong nauunawaan ang uri ng pag-upa, pati na rin kung kasama dito ang mga serbisyo, mga bayad sa pag-load, mga kabayaran sa porsyento, o iba pang mga bayarin.

Ang mga uri ng mga leases na karaniwang ibinibigay sa komersyal na pagpapaupa ay kasama ang:

• Double net lease
• Ganap na serbisiyo ang pag-upa
• Gross lease
• Net lease
• Porsyento ng pag-upa
• Porsyento ng upa
• Ang mga kuwadradong kuwadrado
• Sublease
• Ang Triple net lease (kilala rin bilang NNN o net net net lease)

Mahalaga ba ang Mga Tuntunin ng Komersyal na Pag-upa?

Ang lahat ng mga komersyal na lease ay dapat laging may hindi bababa sa ilang silid para sa negosasyon. Ang isang ganap na hindi mapagkakatiwalaang panginoong maylupa ay isang taong hindi mo nais na mag-arkila dahil ang "hindi matingkad" ay madalas na katumbas ng "hindi makatwiran." Kung ang isang may-ari ay hindi makatwiran sa panahon ng negosasyon sa pag-upa, maaari din silang hindi makatuwiran o di-makatarungan kapag nasa espasyo ka at nangangailangan ng pag-aayos o pagsasaalang-alang para sa mga hindi inaasahang bagay tulad ng higit pang paradahan, pag-access sa kagamitan, o mga silid sa telepono.

Ang mga mahahalagang tuntunin ay kasama ang haba ng lease, libreng upa, mas maliit na deposito ng seguridad, at mga konsesyon para sa pag-upgrade ng nangungupahan sa espasyo. Ang iba pang mga lugar na karaniwang nakikipag-negotiate sa mga komersyal na lease ay kasama ang mas mababang upa, takip sa upa at pagtaas ng "pag-load", at pagbawas o pagwawalang bayad.

Kapag walang ganap na puwang para sa negosasyon, kaagad kang nakakaalam ng dalawang bagay: Ang iyong may-ari ay hindi makatwiran at malamang na magagawa mong mas mahusay sa ibang lugar.

Kung minsan ang pinakamahusay na paraan upang baguhin ang mga tuntunin ng isang lease ay ang unang makipag-ayos sa uri ng komersyal na lease. Halimbawa, ang isang triple net lease ay nangangailangan ng mga nangungupahan na laging magbayad ng lahat o bahagi ng mga buwis, seguro, at pagpapanatili na nauugnay sa paggamit ng ari-arian. Ang mga bayad na ito ay binabayaran bilang karagdagan sa regular na buwanang upa ng nangungupahan. Kung ayaw mong bayaran ang lahat ng mga bayarin na ito, dapat kang humingi ng ibang uri ng lease.

Anong Saklaw ng Seguro ang Kinakailangan ng Lease?

Ang ilang mga may-ari ng negosyo na bago sa komersyal na pagpapaupa ay magmumukhang higit sa kanilang aktwal na buwanang upa at mga gastos sa utility kapag tinutukoy kung ang puwang ay abot-kayang, ngunit kailangan mo ring isaalang-alang ang iyong mga gastos sa seguro.

Ang paglipat mula sa isang bahay-based na negosyo sa isang "brick at mortar" puwang ay taasan ang gastos upang siguraduhin ang iyong negosyo dahil, bilang karagdagan sa iyong sariling mga pangangailangan sa seguro, ang iyong may-ari ay maaaring mangailangan mong bumili ng seguro upang protektahan ang mga ito pati na rin. Hangga't sakupin mo ang espasyo, kakailanganin mo ang seguro sa seguro, na nagiging isang nakapirming gastos kasama ang iyong iba pang mga gastos sa upa.

Gaano Karaming Seguro ang Kailangan Mo?

Gumawa ng isang punto upang tanungin kung anong uri at halaga ng seguro sa seguro ang kailangan ng pag-upa. Ito ay maaaring mukhang tulad ng isang hindi kinakailangang katanungan, ngunit maraming mga maliliit na negosyo ay hindi nakaseguro o underinsured.

Ang pangkalahatang pangkalahatang pananagutan (CGL) na seguro ay nag-aalok ng proteksyon ng kasero mula sa pagiging sued sa ilalim ng ilang mga sitwasyon at ito ay dapat ma-spelled out nang napakalinaw sa iyong lease. Habang nag-aalok ka ng seguro sa CGL ng ilang proteksyon, hinihingi ng kasero na protektahan ang kanilang sariling interes, hindi sa iyo.

Ang ilang mga panginoong maylupa ay nangangailangan ng coverage ng seguro na maaaring mahal, o mas masahol pa, ang saklaw na hindi mo makuha. Habang ang karamihan sa mga negosyo ay maaaring makakuha ng seguro sa CGL, kung ang isang may-ari ay nangangailangan ng insurance sa pananagutan ng produkto, ang ilang mga negosyo ay maaaring magkaroon ng problema sa paghahanap ng coverage, o ang coverage ay maaaring magdagdag ng libu-libong dolyar sa iyong insurance bill.

Kinakailangan ba ang Seguro Bago Lumipat?

Dapat mo ring malaman nang maaga kung ang saklaw ng seguro ay dapat na nasa lugar bago ka makalipat. Karamihan sa mga landlord ay mangangailangan na mayroon kang pinakamababang (na itinakda nila) ng seguro sa CGL bago ka ibigay ang mga susi sa espasyo.