Unawain ang "Gross-Up" Bago Mag-sign ng isang Commercial Lease

Ang terminong "gross-up" ay kadalasang nalalapat sa ganap na serbisiyo na mga serbisyo, na kung minsan ay tinatawag na "full-service leases." Ang nangungupahan ay nagbabayad ng mga takdang halaga para sa ilang mga serbisyo sa ibabaw ng isang base na upa para sa aktwal na espasyo na pinapatakbo niya sa ganitong uri ng lease.

Halimbawa, maaaring bayaran ng isang kasero ang karaniwang pagpapanatili ng lugar, na tinatawag ding mga gastusin sa CAM, pagkatapos ay hatiin ang bayad na ito sa pamamagitan ng bilang ng mga gross square feet sa isang gusali at singilin ang bawat nangungupahan ng isang halaga batay sa porsyento ng mga parisukat na paa na kanyang kinokopya. Ang isang gross-up na sugnay sa isang lease ay nagpapahintulot na kung ang isang gusali ay mas mababa sa 90 hanggang 100 porsiyento ang sinasakop, ang mga gastos ay kinakalkula pa rin para sa pro-rated na bahagi ng mga gastos sa operating ng mga nangungupahan hanggang sa mga porsyento-90-100 porsiyento.

Ang gross-up ay binabayaran bilang dagdag na upa at kadalasan ay sumasakop sa mga variable na gastos, ang mga maaaring umakyat o pababa sa anumang naibigay na buwan batay sa pagsaklaw at iba pang mga kadahilanan.

Ang Mga Kalamangan ng Gross-Up para sa mga Landlord

Ito ay isang kaso kung saan hindi mo makuha kung ano ang iyong babayaran kung ikaw ang nangungupahan. Bilang isang halimbawa, sabihin nating na si Leo Landlord ay bumili ng komersyal na gusali. Ang Tom Tenant ay ang unang nagpapaupa sa espasyo mula sa kanya. Tom ay nagrenta ng 10,000 square feet ng space sa tindahan. Ang gusali ay may kabuuan na 100,000 square feet. Nag-upa si Tom ng 10 porsiyento ng gusali.

Sa isang pangunahing pro rata na sitwasyon na naghahati ng mga variable na gastos sa mga nangungupahan, si Tom ay magbabayad ng 10 porsiyento ng mga gastos dahil 10 porsiyento ng gusali ang inilalaan sa kanya. Ngunit ngayon sabihin natin na si Leo ay may mahirap na paghahanap ng ibang mga nangungupahan at ang kalagayan na ito ay nagaganap sa loob ng ilang buwan. Wala nang isang gross-up na sugnay sa pag-upa ni Tom, si Leo ay natigil sa pagsingil ng bayarin para sa 90 porsiyento ng mga gastusin na karaniwang binabayaran ng kanyang mga nangungupahan dahil walang iba pang mga nangungupahan na maaari niyang ilaan sa kanila.

Ang isang gross-up na sugnay ay maaaring magpahintulot sa kanya na pagalawin ang porsiyento ni Tom sa 50 porsiyento, ngunit malamang na 95 o 100 porsiyento dahil siya lamang ang nangungupahan sa gusali.

Paano ito Makatarungang?

Maaaring hindi isipin ni Tom Tenant ang kaayusan na ito, ngunit si Tom ay, sa katunayan, ang tanging nangungupahan na nakikinabang sa mga serbisyong kasama sa mga variable na gastusin. Ang Leo Landlord ay hindi direktang nakikinabang, kaya masasabi na hindi makatarungan para sa kanya na magbayad para sa 90 porsiyento ng mga serbisyo na ginagamit lamang ni Tom. Marahil ang isa sa mga gastos na ito ay nagsasangkot ng pagpapanatili ng mga camera sa pagmamanman sa parking lot. Dahil walang iba pang mga nangungupahan, ang mga tanging tao na darating at pupunta sa paradahan na iyon ay mga customer ni Tom, kaya parang makatuwiran na dapat magbayad si Tom para sa serbisyo.

Basahin ang Fine Print

Kung isinasaalang-alang mo ang pagpasok sa isang komersyal na pag-upa, basahin nang mabuti ang maayos na pag-print at protektahan ang iyong sarili sa pamamagitan ng paggawa ng isang maliit na karagdagang araling-bahay. Kung talagang mayroong isang gross-up na sugnay doon, siguraduhin na ang pinapayagang pagtaas ay nasa loob ng makatwirang mga porsyento. Kung ang Tom ay nagbabayad para sa lahat ng mga kagamitan ng pagmamatyag, malamang na siya ay nagsisisi na hindi niya sinubukan na makipag-ayos ang porsyento pababa. Ang porsyento na pinahihintulutan ay dapat na malinaw na nakalagay sa pag-upa.

Bukod pa rito, kung nakita ni Tom ang nakaraang kasaysayan ni Leo sa pamamagitan ng pagrenta ng mga komersyal na gusali, maaaring natutunan niya na ang kasaysayan ng Leo ay nagkaroon ng hirap na pagkuha at pagpapanatili ng mga nangungupahan para sa isang dahilan o iba pa. O marahil si Leo ay hindi pa gaanong karanasan-ito ang kanyang unang pagtatangka sa gayong pamumuhunan kaya maaaring tumagal siya ng kaunting oras upang makakuha ng tama. Sa alinmang paraan, hindi maaaring gusto ni Tom na pumasok sa isang lease na may Leo na kasama ang isang gross-up clause para sa kadahilanang ito-mas malamang na maaaring siya ay isa lamang sa ilang mga nangungupahan sa lugar sa anumang oras.

Kung may pitong nangungupahan na nagtutustos ng 70,000 square feet mula sa Leo, ang gross-up ay mas mababa, sa pangkalahatan, ang pagkakaiba sa pagitan ng 70 porsiyento at 95 o 100 porsiyento, at ang pagkakaiba ay mahahati sa lahat ng pitong nangungupahan.