Mga Karaniwang Pagpapatupad ng Area (CAM) Mga Bayarin sa Pagpapaupa

Kapag nagpapaupa ka ng komersyal na espasyo, magbabayad ka ng higit pa sa aktwal na footage ng square na sasakupin mo. Sa maraming mga komersyal na leases, at sa partikular na tingian at pang-industriyang espasyo, ang mga dagdag na bayarin ay madalas na tinutukoy bilang "Mga Karaniwang Pagkokontrol ng Lugar" (CAM). Sa mga di-pang-industriyang espasyo, maaari mong marinig ang gastos na ito na tinutukoy bilang "Load Factor," na kinabibilangan ng CAM fees. Ang mga gastusin sa CAM ay inilalaan sa mga nangungupahan sa isang pro-rata na batayan: ang higit pang mga parisukat na sukat sa talampakan ng isang nangungupahan na rents, ang mas malaking porsyento ng mga gastos sa CAM na dapat bayaran nito.

Mayroong dalawang pangunahing mga kalkulasyon para sa CAM fees: variable CAM fee, kung saan ang halaga ng isang nangungupahan ay kinakailangan upang mag-ambag ang pagtaas batay sa isang bilang ng mga kadahilanan, at flat CAM fee, kung saan ang mga bayarin ay isang nakapirming halaga.

Ang mga bayad sa CAM ay maaaring bayaran buwan-buwan, quarterly, taun-taon, o kahit na sisingilin paminsan-minsan kapag ang mga pangunahing pag-aayos sa gusali o ang buong parke ng negosyo / pang-industriya ay kinakailangan.

Ang mga bayad sa CAM ay maaaring tumakbo sa ibang rate kaysa sa buwanang rate ng pag-upa dahil may posibilidad silang maging higit na variable. Bilang resulta, mahalaga na ang iyong pag-upa ay nagpapakita ng pagkakaiba sa pagitan ng "variable" at "nakapirming" bayad sa CAM at kasama ang ilang uri ng takip, o gawing malinaw ang maximum na bayad ng iyong CAM bawat taon. Ang rate ng pagtaas ay dapat na isang hiwalay na pagsasaalang-alang mula sa kung magkano ang iyong basic renta ay tataas sa bawat taon.

CAM Fee Mga Kahulugan: Makitid at Nakakahiya

Maraming mga online na kahulugan ng CAM bayad tukuyin ang mga ito bilang bayad para sa isang nangungupahan ng pagbabahagi ng isang bahagi ng mga direktang gastos ng pagpapanatili ng napaka-tiyak na mga karaniwang lugar. Ang mga oversimplified na kahulugan ay hindi ganap na tumpak, at ang isang kasero ay maaaring magsama ng maraming hindi tuwirang gastos bilang mga kabayarang CAM na hindi gaanong halata. Ang pag-uugali na ito ay mainit na pinagtatalunan sa mga propesyonal sa industriya kung ito man ay etikal, o kahit legal. Sa madaling salita, hindi ka dapat mag-sign ng isang lease nang hindi nauunawaan ang mga bayad sa CAM iyong natatanging komersyal na pag-upa.

Ang Layunin ng Mga Bayarin sa CAM

Ang parehong mga bayarin sa CAM at Load Factor ay nagsisilbi sa parehong pangunahing layunin: upang mangailangan ng mga nangungupahan upang makatulong na masakop ang mga direktang gastusin ng landlord para sa "mga karaniwang lugar." Ang mga karaniwang lugar ay maaaring kabilang ang mga panloob (pasilyo, elevator, lobby, pampublikong banyo, atbp.) At mga gastos sa panlabas (maraming paradahan, naka-landscape na lugar, atbp.).

Ilista kung ano ang sasaklaw sa bayad sa iyong CAM, kung gaano kadalas dapat bayaran ang mga ito, at kung magkano ang maaari nilang dagdagan bawat taon. Kung ikaw ay kinakailangan upang makatulong sa gastos ng mga pangunahing renovations tulad ng parking repaving o anumang uri ng estruktural pag-aayos, makakuha ng ito sa pamamagitan ng pagsulat. Ang listahan ng may-ari ay dapat na listahan kapag ang mga pag-aayos ay huling ginawa at kapag sila ay naka-iskedyul o anticipated na gawin sa hinaharap.

Hindi lahat ng mga panginoong maylupa ay mangangailangan ng mga nangungupahan upang tumulong sa mga gastusin tulad ng bubong, pagpapanatili ng parking, at pag-aayos ng istruktura. Mayroong talagang walang pamantayan na naaangkop sa mga pagpapaupa, kaya huwag umasa sa simpleng pagtingin sa "CAM fees" sa iyong lease; siguraduhin na ang bayad sa CAM ay ipinaliwanag.

Ang isang may-ari ay maaaring magsama ng isang malawak na hanay ng mga gastusin na nakalista lamang bilang "Mga Bayad sa CAM" o "Mga Bayad sa Pamamahala" sa saligan na ang mga gastos ay ibinabayad ng kasero para sa kapakinabangan ng lahat ng mga nangungupahan. Kung ang mga kabayaran sa CAM ay hindi malinaw na nakalista o ipinaliwanag sa isang lease, tiyaking partikular na itanong kung nagbabayad ka para sa alinman sa mga sumusunod:

• Mga sistema ng seguridad o suweldo o iba pang mga gastos na nauugnay sa mga tauhan ng seguridad sa site
• Mga permit, buwis, seguro, o anumang mga legal na gastos
• Pag-advertise, palatandaan, o iba pang mga pangkalahatang overhead na gastos na natamo ng may-ari para sa pagpapatakbo o pagtataguyod ng gusali (ibig sabihin, mga suweldo o mga benepisyo para sa mga empleyado sa labas o kahit off-site)
• Ang pag-ayos at pagsasaayos ng pagpapanatili ng ari-arian, kabilang ang mga pagdaragdag ng landscaping o muling pagdidisenyo, panlabas na pagpipinta, panlabas o parking lot fixtures, pag-pave o resurfacing, pagbububong, o pag-aayos at pag-upgrade sa central pipe, electrical, sewer, at HVAC system

• Utang, renta, o anumang iba pang mga gastos sa pagpapanatili ng hiwalay na mga puwang sa opisina sa alinman sa labas o off-site

Unawain Eksakto Ano ang Mga Bayad na CAM ay Nakalista sa Iyong Komersyal na Lease

Narito ang isang pag-iingat na kuwento upang tandaan. Noong 1989, isang propesyonal na arkilahin ang espasyo sa industriya upang buksan ang isang craft consignment at libangan store. Ang parke ay lumitaw na nasa mabuting kondisyon, at ang may-ari ay isang kaibigan ng pamilya ng renter at pinutol ang upa sa isang ikatlo bilang kagandahang-loob. Dahil ito ang unang pang-industriyang pag-upa ng nagpadala ng renter, hindi nila lubos na pinahahalagahan ang kapangyarihan ng CAM fees. Sa ibang salita, nilagdaan nila ang isang may-bisang legal na dokumento nang walang pahiwatig kung ano ang kanilang pinirmahan.

Hindi nila alam kung ano ang Triple Net Lease, lamang na dapat nilang iwasan ang pagpirma sa isa. Ang Triple Net Lease ay hindi bababa sa paborable sa lahat ng mga lease para sa mga nangungupahan; kailangan mo itong bayaran para sa pagpapanatili, buwis, at seguro. Nang tanungin ng tagapangasiwa ang landlord kung anong uri ng pag-upa na hihilingin nila, hindi pa nabanggit ng may-ari ang terminong "Triple Net." Sa halip, sinabihan ng kasero ang tagapag-alaga na kasama ang kanilang lease na CAM at mga bayarin sa pangangasiwa. Ang hindi nila natanto noong panahong iyon ay ang mga bayarin sa pangangalakal na kasama ang mga buwis, seguro, at isang buong host ng iba pang mga mamahaling gastos.

Isang buwan lamang sa pagpapaupa, ang may-ari ng parke ay nagsimula ng malawakang renovations ng parke, kabilang ang muling pagdidisenyo ng mga yunit sa harapan upang maging mas katulad ng retail space. Ang mga palatandaan ay binago, ang gusali ay pinahiran, at ang ilang mga pagbabago sa istruktura ay ginawa sa harapan ng pang-industriya na parke.

Ang kuwenta ay hinati sa lahat ng mga nangungupahan, at bagama't ang maliit na yunit ay may napakaliit na yunit, sila ay natigil sa isang $ 5,000 na kuwenta-ang kanilang bahagi ng mga upgrade sa parke, kahit na ang kanilang yunit ay nasa gilid at hindi nakinabang ng direkta mula sa alinman sa ang mga pagpapabuti. Ang iba pang mga nangungupahan ay naabot sa halos $ 20,000 sa mga bayarin sa pagsasaayos. Kung mas maingat na nabasa ng tagapangasiwa ang pag-aarkila, sapat na silang kilala upang magtanong kung ang anumang pag-upgrade ay naka-iskedyul sa malapit na hinaharap at upang makita kung ano ang kanilang naisip ay isang simpleng lease ay talagang isang Triple Net Lease sa magkaila.