Pag-unawa sa Commercial Leases

Mayroong maraming mga uri ng mga komersyal na puwang na maaari mong magrenta at maraming mga bagay na dapat isaalang-alang bago pumirma sa isang lease. Ang uri ng espasyo na iyong upa ay maaaring makaapekto sa uri ng pag-upa, ang presyo sa bawat talampakang paa, at ang maling lokasyon ay maaaring makapinsala sa iyong negosyo, habang ang tamang uri ng espasyo at lokasyon ay maaaring makatulong sa iyong negosyo na lumago.

• Anu-anong Uri ng Komersyal na Katangian ang Maaring Magpaupa sa Negosyo? Dapat kang magrenta ng espasyo sa isang parke ng negosyo, pang-industriya parke, o lokasyon ng tingi? Iba't ibang mga uri ng komersyal na ari-arian ng real estate ang lahat ay may mga kalamangan at kahinaan. Alamin kung paano tukuyin kung anong uri ng espasyo ang pinakamahalaga para sa iyong negosyo.
• Commercial Industrial Space - Mga Bagay na Pag-isipan Kapag Pinaupahan: Ang komersyal na espasyo sa industriya ay maaari ding gamitin sa lugar ng tradisyunal na puwang ng komersyal na opisina, kadalasan sa mas mababang presyo. May mga kalamangan at kahinaan, mga pakinabang at disadvantages sa pagpapaupa ng komersyal na espasyo sa industriya.

• Mga Kahinaan at Kahinaan ng Pagpapataw ng mga Komersyal na Luwang: Ang mga komersyal na sublease ay nag-aalok ng mga kalamangan at kahinaan sa mga may-ari ng negosyo. Bago ka mag-sign isang sublease, siguraduhin na timbangin ang mga pakinabang at disadvantages ng subleasing komersyal na espasyo.
• Paano Maghanap ng Magagamit na Commercial Space para sa Lease

Gawin ang Iyong Homework Bago Tumingin sa Space

Bago tumitingin sa puwang ng negosyo gumawa ng isang checklist na mga detalye at nagraranggo ng iyong mga pangangailangan at mga prayoridad bago mo makita ang anumang puwang. Napakadaling magalak kung paano tumitingin ang espasyo at tinatanaw ang mga kakulangan. Ang isang karanasan na may-ari o rieltor ay kukunin sa iyong sigasig para sa isang partikular na espasyo at maaaring maipagbibili ka upang gumawa ng isang mabilis na desisyon o maging mas kakayahang umangkop sa pakikipag-ayos ng mga tuntunin sa pagpapaupa.

Ang pagkakaroon ng isang checklist ng mga katanungan upang magtanong tungkol sa lease ay mahalaga rin dahil ang komersyal na leases ay maaaring maging lubhang kumplikado. Ang isang checklist ng mga katanungan sa pagpapaupa ay makakatulong sa iyo na matandaan kung ano ang hihilingin upang magkaroon ka ng sapat na impormasyon tungkol sa mga termino upang higit na masaliksik ang tungkol sa uri ng pag-upa na ibinibigay sa iyo.

• Checklist for Leasing Commercial Office, Retail, and Industrial Properties: Pagdating sa pagpili ng isang lokasyon para sa iyong negosyo kailangan mong mag-isip ng mga bagay sa pamamagitan ng. Gumawa ng isang checklist bago tumitingin sa mga komersyal na puwang ng lahat ng mga bagay na kailangan ng iyong negosyo upang magtagumpay at dalhin ito sa iyo. Kung hindi mo pa nakasulat ang isang teknikal na pag-aaral ng pagiging posible, isaalang-alang ang paggawa nito. Ang isang teknikal na pag-aaral sa pagiging posible ay makakatulong sa iyong isipin, planuhin, at tugunan ang lahat ng mga pangangailangan ng iyong negosyo na kailangang isaalang-alang kapag ang pagpapaupa sa espasyo ng komersyal na negosyo.

• Talahulugan ng Mga Tuntunin at Kahulugan sa Pagpapaupa: Bago ka magsimula sa pagtugtog ng mga komersyal na pagpapaupa, maglaan ng oras upang maging pamilyar sa pangunahing terminolohiya sa pagpapaupa. Halimbawa, mahalagang malaman ang pagkakaiba sa pagitan ng "kapaki-pakinabang na sukat sa footage" at "rentable square footage." Sa karamihan ng mga komersyal na leases, magbabayad ka para sa higit pang mga parisukat na sukat sa talampakan kaysa sa aktwal mong sakupin.
• Paano Sumulat ng Pag-aaral ng Pagiging Karapatan sa Teknolohiya: Ang pagsusulat ng isang teknikal na pag-aaral sa pagiging posible ay makakatulong sa iyo na maingat na isaalang-alang at magplano para sa lahat ng iyong mga pangangailangan sa kasalukuyan at hinaharap sa pagdating sa espasyo na kailangan mo.

Mga Uri ng Komersyal na Mga Lease at Mga Karaniwang Pautang Tuntunin

• Mga Uri ng Komersyal na Mga Lease: Ihambing ang mga uri ng komersyal na mga lease na karaniwang ginagamit sa komersyal na real estate sa isang madaling basahin na tsart.
• Ang dalawang pinaka-karaniwang paraan upang mag-upa ng opisina at iba pang mga komersyal na puwang ay kinabibilangan ng:
  • Lease: Sa isang karaniwang lease-landlord lease ikaw ang pangunahing negosyo (o indibidwal) na pinangalanan sa isang lease sa may-ari.
  • Sublease: Ang isang sublease ay kapag ang isang indibidwal o ibang negosyo ay may isang lease na may isang kasero, ngunit subleases (rents out) ng isang bahagi ng espasyo ang kanilang puwang sa iyo. Ang mga tagapagpahiram ay hindi maaaring ilipat ang mga karapatan sa mga sublessee na wala sa orihinal na lease o kung ang orihinal na lease ay nagbabawal sa mga sublease.
    • Mga Kahinaan at Kahinaan ng Subleasing: Ang mga komersyal na sublease ay nag-aalok ng mga kalamangan at kahinaan sa mga may-ari ng negosyo. Bago ka mag-sign isang sublease, siguraduhin na timbangin ang mga pakinabang at disadvantages ng subleasing komersyal na espasyo.

Pag-unawa at Pag-Negotiate ng Mga Commercial Real Estate Lease

Ang mga komersyal na pagpapaupa ay kumplikado at ibang-iba sa mga kasunduan sa tirahan. Bago pumirma sa anumang komersyal na lease kailangan mong malaman kung anong mga katanungan ang hihilingin, at kung paano magrenta, ang mga bayad sa pag-load at iba pang idinagdag na mga bayarin ay kinakalkula. Gamit ang kaalaman maaari mong makipag-ayos ang posibleng pinakamahusay na pakikitungo!

Ang mga kababaihan ay tulad ng kakayahang makipag-ayos ng isang mahusay na pakikitungo sa komersyal na mga lease tulad ng mga lalaki ngunit pagsisimula ng pakikipagkasundo sa pagtatanong sa mga tamang katanungan.

Sa sandaling mayroon ka ng mga sagot sa ilang mga katanungan, maaari kang magsaliksik nang higit pa tungkol sa mga uri ng mga lease, mga term sa pagpapaupa, pakikipag-ayos ng mga komersyal na pagpapaupa. Magiging mas mahusay ka ring magplano ng iyong mga pananalapi, at ang iyong mga estratehiya sa negosasyon kung alam mo kung ano ang itatanong.

• Tanong # 1: Anong Uri ng Commercial Lease ang Inihahatid? Ang uri ng pag-upa na inaalok ay marahil ang pinakamahalagang bagay na dapat isaalang-alang muna sapagkat tinutukoy nito kung paano ka sisingilin ng upa. Ang mga tuntunin ng pagpapaupa ng komersyal na real estate ay tinukoy ng uri ng komersyal na pag-upa.
• Tanong # 2: Ang Mga Tuntunin ng Pag-upa ay maaaring maipagkalakalan? Ang lahat ng mga komersyal na leases ay dapat palaging may hindi bababa sa ilang mga silid para sa negosasyon, gaano man maliit. Ang isang ganap na di-mabibigat na may-ari ay sa pangkalahatan ay hindi isang taong gusto mong mag-arkila dahil ang "hindi matingkad" ay madalas na katumbas ng "hindi makatwiran."

• Tanong # 3: Anong Saklaw ng Seguro ang Kinakailangan ng Pinauupahan sa Pagbili ng mga Nangungupahan? Ang ilang mga may-ari ng negosyo na bago sa komersyal na pagpapaupa ay magmumukhang higit sa kanilang aktwal na buwanang upa at mga gastos sa utility kapag tinutukoy kung ang puwang ay abot-kayang, ngunit kailangan mo ring isaalang-alang ang iyong mga gastos sa seguro. Ang paglipat mula sa isang bahay-based na negosyo sa "brick at mortar" puwang ay gastos sa iyo ng higit pa upang matiyak ang iyong negosyo dahil, bilang karagdagan sa iyong sariling mga pangangailangan sa seguro, ang iyong may-ari ay maaaring mangailangan mong bumili ng insurance upang protektahan siya rin.

Higit pang mga Tanong at Pagsasaalang-alang Bago Mag-sign ng isang Commercial Property Lease

• Industrial Space Leases - Bago Mag-sign, Tumingin sa Higit sa Numero
• Mga Tanong na Magtanong Tungkol sa mga Termino sa Pang-Lease ng Industriya, Rentahan at Iba Pang Bayad
• Mga Tanong na Magtanong Tungkol sa Build-Outs at Renovations ng Industrial Spaces
• Mga Tanong na Magtanong Tungkol sa Negosyo Paggamit ng Mga Paghihigpit Kapag Pinapahintulutan ang Industrial Space

Mga Tuntunin na Kailangan Mong Malaman upang Unawain ang Commercial Real Estate Leases

Kapag nag-upa ka ng komersyal na espasyo, madalas kang magbabayad para sa higit sa aktwal na footage ng square na iyong sasakupin. Maaaring madaling mapakinabangan ng isang kasero ang isang taong hindi maintindihan ang pagkakaiba sa pagitan ng Triple Net Lease (NNN Lease) at Double Net Lease. Habang ang pagkakaiba ay hindi maaaring tunog tulad ng marami, at NNN lease ay ang pinakamasama uri ng lease para sa anumang mga nangungupahan upang mag-sign bilang ito ay halos palaging pinapaboran ang may-ari.

Narito ang mga artikulo na hindi lamang ipinapaliwanag ang iba't ibang uri ng mga lease, ngunit ipinapaliwanag din nito kung paano kinakalkula ang renta at dagdag na mga gastos, tulad ng mga bayad sa Common Area Maintenance (CAM):

• Mga Formula ng Footage ng Kwadura na Ginamit sa Pagkalkula ng Mga Commercial Renting Rent: Bakit Ang Space na Sakop mo ay Hindi Lahat Na Bayarin Mo
• Mga Karaniwang Pagpapatupad ng Area (CAM) Mga Bayarin sa Komersyal na Pagpapaupa: 101
• Commercial Leases - Square Footage na Ginamit sa Kinakalkula ang Commercial Leases
• Ang Average na Porsyento ay Naka-charge sa Mga Commercial Lease

Paano I-negosasyon ang Mga Tuntunin ng isang Commercial Lease

Sa sandaling natagpuan mo na ang perpektong espasyo, kailangan mo pa ring gumawa ng isang alok, at kung minsan ay nag-aalok ng counter upang makipag-ayos ang pinakamahusay na pakikitungo sa isang komersyal na lease. Huwag kailanman tanggapin ang anumang alok nang hindi humihingi ng hindi bababa sa isang bagay na mas mahusay. Ito ay karaniwan at kaugalian sa komersyal na pagpapaupa sa negosasyon - inaasahan ng may-ari ito at karaniwan ay magpapalaganap ng upa o bayad sa ilang paraan na umaasa na bumaba ng kaunti sa presyo.

• Paano Mag-aayos ng mga Bayad sa CAM sa Mga Commercial Lease: Ang mga karaniwang bayad sa Pagpapanatili ng Area (CAM) ay natatakot ng karamihan sa mga nangungupahan, at hindi nauunawaan ng higit pa. Ngunit ang CAM bayad ay madalas na napapahintulutan. Kung mas malaki ang espasyo na iyong upa, mas malamang na makikipag-ayos ka ng mga bayad sa CAM at anumang kaugnay na bayarin sa pangangasiwa. Gayunpaman, gaano man kalaki ang espasyo, hindi tanggapin ang mga tuntunin ng anumang lease nang hindi humihingi ng mas mahusay na pakikitungo.
• Kumuha ng Mga Tuntunin sa Pagsusumite ng Initial na Pagsusulat: Kung ang isang ahente ng may-ari o nagpapaupa ay nagsasabi lamang sa iyo ng mga tuntunin, humingi ng isang bagay na nagpapakita ng mga termino na nakasulat bago ka magsumite ng isang counteroffer. Kung nag-aatubiling mag-alok ng isang sulat, humingi ng isang email o isang kopya ng listahan para sa espasyo (na maglalaman ng hindi bababa sa pangunahing impormasyon sa pagpapaupa).
• Paghahanda ng isang Offer o Counter Offer Letter: Ang isang counter offer ay dapat na iniharap mula sa iyong negosyo, hindi mula sa iyo personal, kahit na pagmamay-ari mo ng isang solong pagkapropesyonal. Ito ay kapaki-pakinabang upang tandaan na ang isang alok ng sulat ay isang pitch benta. Hinihiling mo para sa iba't ibang mga termino kaysa sa ipinakita sa iyo - mga tuntunin na higit sa iyong pabor at nais mo ang landlord na makita ka at ang iyong negosyo bilang isang mahusay na pagpipilian na karapat-dapat ng mga konsesyon.
• Listahan ng Iyong Mga Tuntunin sa Pagpapaupa sa isang Offer o Counter Offer: Mayroong ilang mga pangunahing bagay na dapat mong isama sa mga tuntunin ng iyong alok. Halimbawa, nais mong gawing malinaw ang rate na iyong babayaran, ang haba ng lease, mga pagpipilian sa pag-renew, pati na rin ang listahan ng anumang mga build-out o mga pagpapabuti na gusto mong gawin ng may-ari, o, na gagawin mo kapag lumipat ka sa, at, kapag ikaw ay lilipat.
• Kung kailangan mo ng tulong sa paghahanda ng iyong alok ng alok, ang Women in Business ay mayroong Sample Offer Letter na maaari mong i-refer bilang isang patnubay para sa pagsusulat ng iyong mga termino.

Ilagay ang Lahat ng Magkasama

Naghahanap ng puwang ay dapat na kapana-panabik at masaya, hindi nakakatakot. Huwag kang mahiya tungkol sa pagkuha ng mga tala, mga sukat o mga larawan ng anumang espasyo na tinitingnan mo. Ang mga bagay na ito ay makakatulong sa iyo na magsaliksik at ihambing ang higit pang mga pagpipilian pagkatapos mong iwan ang site.

Marahil na ang dalawang pinakamahalagang bagay na dapat tandaan ay halos lahat ng pag-upa ay napapahintulutan sa ilang paraan, at, ang komersyal na pagpapaupa ay kumplikado at inaasahan ng mga landlord na magtanong ka ng maraming tanong. Sa katunayan, pagdating sa pagpapaupa, ang higit pang mga tanong na iyong hihilingin, mas malamang ang isang may-ari ay haharap sa iyo.

Ang pagtatanong at pagiging mapamilit ay makakatulong sa iyo na makuha ang pinakamahusay na pakikitungo. At pagdating sa pagpirma sa aktwal na pag-upa, kung hindi mo maintindihan ang isang bagay, nagbabayad ito upang makakuha ng isang abugado o pinagkakatiwalaang rieltor upang ipaliwanag ang mga termino sa iyo.